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租賃契約乃民法債篇所明定有名契約之一,如房東房客於訂租約後,均應受租約之約束,不得反悔,除了房東房客均同意,另訂契約,或修改契約外,租約之終止、解除及延續均應受法律之規範,不得由一方任意為之。三者不同點如下:

1.租約之終止:

乃租賃契約成立生效後,因某種原因房東或房客不願讓租約繼續生效,而於特定時點以後讓租約消滅,但消滅前之租約仍有效,故房東房客不須回復原狀。

2.租約之解除:

乃租賃契約成立後因訂約時有瑕疵,由房東或房客將租約解除,生溯及效力,與一開始就未立租約同,故房東房客須回復訂約前之原狀。

3.租約之延續:

乃定有期限之租約,因到期後,房東或房客不變更租約之內容,而延長租賃期限,原租約自始至終均有效。

*簽約陷阱

押金

押金一般來講是兩個月租金,除非是店面或辦公室才有三個月甚或半年的押金,依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金,如房東要求過高的押金,房客可據理力爭。

違約金

房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金,若房東要求押金全扣,房客得在簽約時據理力爭,違約金部分法律並無規定,所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金,將來即以此合約為準。

賦稅

地價稅及房屋稅皆由房東負責,營業用租賃稅必須講清楚由誰付,政府是直接向承租的營業單位扣稅,若沒講清楚,租賃稅就是由房客付。

租期

租期最少是一年,雅房也有半年一簽的,超過一年以上租約,房客最好註明承租超過一年不扣違約金,另外為了避免房東一年後漲價,房客可要求籤兩年或三年的租約,只要註明承租超過一年即不扣違約金即可。

房東違約

房東若在租期中要收回房子,除非房客同意,不然不管房東要賠多少都是不行的,不過慣例上,通常房客會接受一個月租金的違約金,另找房子。

房屋損壞

房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕,房東不處理,房客得照相後請商家修繕,款項由租金或押金中扣,消耗性物品的損壞由房客負責如燈管、燈泡、橡膠墊片等,如因房客的不正常使用而損壞也由房客負責。

證件

房客提供給房東的身份證影本,請在正反兩面註明"僅供租屋使用不做其他用途",並請房東提供房屋稅單或房屋權狀影本。

所得稅扣抵

法律可能會通過以後租金可以扣抵所得稅,要不要報稅最好先跟房東說清楚,免得以後有糾紛,如果按照租賃稅實際操作的情形,可能到最後都是房東要求房客吸收,雖是政府德政,也許真的實行起來,並非如原先預期。

         

 
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